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| CDEC - règles de fonctionnement de la commission |
publié
le 03/02/2007 |
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Les projets de création ou d’extension de magasin doivent être soumis à la Commission départementale d’équipement commercial (CDEC) préalablement à la délivrance du permis de construire, ou avant la réalisation du projet si l’opération n’est pas soumise au permis de construire.
Sont concernés les magasins de commerce de détail et les prestataires de services à caractère artisanal (activités de pressing, salons de coiffure et d’esthétique, photographie, serrurerie …)
Les seuils de surfaces pour les opérations soumises à autorisation d’exploitation commerciale.
Un seuil unique de 300 m² de surface de vente est institué pour la création d’un magasin de commerce de détail ou d’un ensemble commercial (surfaces couvertes et non couvertes). Cependant, pour certaines opérations particulières, d’autres seuils de surface ont été fixés.
Sont soumis à autorisation préalable :
dès 300 m², les projets :
de création d’un magasin ou d’un ensemble de magasins, par construction nouvelle ou transformation d’immeubles existants,
de création d’un magasin à dominante alimentaire par regroupement de magasins existants,
d’ouverture d’un magasin à dominante alimentaire, par changement d’activité d’un commerce existant,
de réouverture d’un commerce fermé depuis plus de deux ans,
de réutilisation à usage de commerce de détail d’un local libéré à la suite d’une autorisation de transfert d’un magasin ;
à partir de 1 000 m², les projets :
de création d’un magasin à dominante non alimentaire, par regroupement de surfaces de vente de magasins voisins (sans création de surfaces de vente supplémentaires),
de création ou d’extension de garages ou de commerces de véhicules automobiles disposant d’atelier d’entretien ou de réparation ;
à partir de 2 000 m², les projets :
d’ouverture d’un magasin à dominante non alimentaire, par changement de secteur d’activité d’un commerce existant ;
quelle qu’en soit la surface de vente, les projets :
d’extension d’un magasin ou d’un ensemble de magasins exploités déjà sur plus de 300 m² de surface de vente,
de création d’une installation de distribution au détail de carburants annexée à un magasin ou un ensemble de magasins de plus de 300 m² de surface de vente, dès lors qu’elle est située hors du domaine public des autoroutes et des routes expresses.
Autres activités entrant dans le champ d’application de la loi du 27/12/73 modifiée
les activités hôtelières (capacité supérieure à 30 chambres),
les ensembles de salles de spectacles cinématographiques (Articles 36-1 à 36-6).
La demande d’autorisation
Elle est adressée à la préfecture sous pli recommandé avec avis de réception ou déposée contre décharge au secrétariat de la CDEC, qui dispose d’un délai de 15 jours pour enregistrer le dossier ou réclamer les pièces complémentaires au demandeur si le dossier est incomplet.
La commission départementale d’équipement commercial
La commission départementale d’équipement commercial est composée de 6 membres :
3 élus locaux :
le maire de la commune d’implantation,
le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’aménagement de l’espace et de développement dont est membre la commune d’implantation, ou, à défaut, le conseiller général du canton d’implantation,
le maire de la commune la plus peuplée de l’arrondissement autre que la commune d’implantation, ou le maire de la commune la plus peuplée de l’agglomération multicommunale ;
3 personnalités :
le président de la chambre de commerce et d’industrie dont la circonscription territoriale comprend la commune d’implantation
le président de la Chambre de métiers,
un représentant des associations de consommateurs du département.
La CDEC est présidée par le Préfet qui ne prend pas part au vote.
Elle autorise les projets par un vote favorable de 4 de ses membres. Le sens du vote est public. La décision est affichée en mairie et un extrait est publié dans la presse en cas d’autorisation.
La commission se prononce dans un délai de 4 mois à compter de l’enregistrement de la demande. Son secrétariat est assuré par les services de la préfecture.
Les membres de la CDEC sont assistés des représentants des services de l’Etat suivants :
le directeur départemental de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes qui instruit les dossiers et les rapporte devant la commission,
le directeur départemental du travail, de l’emploi et de la formation professionnelle qui évalue l’impact éventuel du projet en terme d’emplois salariés et non salariés,
le directeur départemental de l’équipement qui formule un avis sur l’impact du projet au regard notamment de l’aménagement du territoire et de l’équilibre de l’agglomération.
La commission nationale d’équipement commercial
Les décisions d’autorisation ou de refus prises par la CDEC peuvent faire l’objet d’un recours hiérarchique devant la commission nationale d’équipement commercial dans un délai de 2 mois à compter de leur notification. Ce droit de recours est ouvert au demandeur lui-même, au Préfet ou à 2 membres de la CDEC dont l’un doit être un élu local. La commission nationale est composée de 8 membres.
Elle se prononce dans un délai de 4 mois
Retrouvez toutes les informations sur le site du gouvernement, relatives à la CDEC ou la CNEC :
Les commissions CDEC et CNEC
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| Révision de loyer |
publié
le 06/06/2006 |
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La plupart des baux commerciaux intègrent une règle de révision du loyer suivant la progression d’un indice de référence (généralement l’indice INSEE du coût de la construction).
Dans le cas où la révision n’est pas spécifiée, elle est triennale et en référence à la progression de l’indice du coût de la construction. Sauf exception (cf déplafonnement), le montant des loyers suit la progression de l’indice de référence.
Attention, les baux d’habitation ne se réfèrent plus au même indice depuis le 26 juillet 2005, mais les baux commerciaux se réfèrent toujours à l’indice du coût de la construction.
Consultez l’évolution de cet indice de référence à l’adresse suivante :
Evolution de l’indice du coût de la construction
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| Déplafonnement de loyer |
publié
le 06/06/2006 |
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Les règles de plafonnement du loyer sont écartées lorsque l’on constate une modification des facteurs de commercialité et que cette modification a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Il y a alors « déplafonnement » à la hausse ou à la baisse.
Le jour du renouvellement du bail (et non celui de la révision), le loyer est déplafonné si les éléments de la valeur locative ont connu une modification « notable » au cours du bail.
Lorsque le bail s’est poursuivi plus de douze ans suite à une reconduction tacite, le plafonnement ne joue plus et le bailleur est libre de fixer le bail en fonction de la valeur locative seule. Le locataire doit donc avoir conscience du risque qu’il court à ne pas demander le renouvellement de son bail dans les trois ans qui suivent son expiration. La tacite reconduction peut s’avérer être un piège si le bail dépasse les douze ans.
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| Cession de fonds de commerce et cession de droit au bail |
publié
le 06/06/2006 |
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La cession d’un fonds de commerce signifie que le cédant, commerçant ou chef d’entreprise, cède sa clientèle. En fait bien plus que cela : il cède à la fois le potentiel de l’entreprise à générer du chiffre d’affaires et des résultats, mais il cède également divers engagements contractuels : personnel (contrats de travail), contrats divers liant l’entreprise à des tiers...
En revanche, contrairement à une cession d’entreprise, le cédant d’un fonds de commerce ne cède pas ses endettements.
Lors d’une cession de droit au bail, le cédant cède simplement la valeur commerciale de son emplacement. Dans ce dernier cas, le repreneur n’a pas d’obligation de reprise des contrats en cours.
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| Quelles différences entre un droit d''entrée et un droit au bail ? |
publié
le 06/06/2006 |
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Nous partons du principe qu’un local commercial trés bien situé bénéficie d’une valeur locative élevée. Ainsi, il est maintenant courant pour des emplacements commerciaux de premier ordre de voir une valeur locative bien supérieure au montant du loyer. C’est ainsi que l’on met à jour la valeur de la "commercialité" de cet emplacement.
Lorsqu’un commerçant en activité cède son droit au bail, il vend en fait le droit de devenir locataire d’un emplacement dont la "commercialité" est démontrée. La valeur de cession est alors calculée par la différence entre la valeur locative de l’emplacement et le montant des loyers (prenant en compte également les caractéristiques du bail commercial en cours).
Si l’exploitant est propriétaire ou si le local n’a pas été encore exploité par un locataire, le propriétaire peut vendre également cette commercialité. On parle alors d’un droit d’entrée (ou pas-de-porte) et non d’un droit au bail.
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| Imposition sur les plus-values : cession de droit au bail |
publié
le 06/06/2006 |
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Le droit au bail étant un bien non amortissable inscrit à l’actif de l’entreprise, la cession du droit au bail génère une plus-value à long terme que l’on appréhende ainsi :
Plus-value = (prix de cession du droit au bail - honoraires de transaction) - prix auquel le bail avait été acheté lors de la précédente cession
La fiscalité sur les plus-values dépend alors du régime fiscal du cédant.
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| Renouvellement du bail commercial |
publié
le 24/05/2006 |
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A l’expiration d’un bail commercial, le locataire a droit à un renouvellement sous réserve d’un ajustement du loyer dont la fixation fait l’objet d’une procédure réglementée.
Le propriétaire peut cependant refuser le renouvellement en payant une indemnité d’éviction avec un droit de repentir.
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| Exonération de plus-values et de droits d'enregistrement pour les cessions de fonds de commerce |
publié
le 12/03/2006 |
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Une exonération des plus-values de cession à titre onéreux d’une branche complète d’activité ou d’un fonds de commerce est prévue pour les opérations réalisées entre le 16 juin 2004 et le 31 décembre 2005. La valeur (du bien en question) servant d’assiette aux droits d’enregistrement ne doit pas excéder 300 000 euros.
Cette exonération est reconduite dans la loi de finances 2006
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